État des lieux de sortie : récupérer son dépôt

Délai d'un ou deux mois, retenues autorisées, vétusté, pénalité de 10 % par mois de retard et recours : tout pour récupérer votre dépôt de garantie après l'état des lieux.

Votre propriétaire a un mois pour vous rendre votre dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est identique à celui d'entrée, et deux mois s'il relève des différences. Il ne peut retenir que des sommes justifiées : loyers ou charges impayés, dégradations dont vous êtes responsable. L'usure normale du logement ne vous est jamais facturée. Voici comment préparer votre départ, ce que le bailleur peut déduire et comment réagir s'il ne rembourse pas.

Combien vous avez versé et quand vous serez remboursé

Le dépôt de garantie est plafonné par la loi. D'après Service-public.gouv.fr, il ne peut pas dépasser :

un mois de loyer hors charges pour un logement vide ;
deux mois de loyer hors charges pour un logement meublé.

Aucun dépôt ne peut être demandé si le loyer est payé par trimestre d'avance, ni dans le cadre d'un bail mobilité.

Le délai de restitution commence le jour où vous rendez les clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception :

1 mois maximum si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
2 mois maximum s'il fait apparaître des différences.

Pensez à donner votre nouvelle adresse au moment de la remise des clés. Sans elle, le bailleur ne peut pas être sanctionné pour un retard.

Le cas des immeubles en copropriété

Si le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire peut garder une petite partie du dépôt le temps que les comptes annuels de l'immeuble soient arrêtés. Cette provision est limitée à 20 % du dépôt. Le solde doit vous être versé dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes.

Bien préparer l'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie se fait au moment où vous libérez le logement. Il se compare point par point à celui d'entrée. C'est ce document qui décide de ce que vous récupérerez.

Avant le rendez-vous

Relisez votre état des lieux d'entrée et repérez ce qui était déjà abîmé.
Faites les petites réparations qui vous incombent : rebouchage des trous de cheville, remplacement des joints, ampoules, entretien courant.
Nettoyez à fond, y compris l'intérieur des placards, le four et les grilles d'aération.
Videz entièrement le logement, cave et parking compris.
Prenez des photos datées de chaque pièce le jour du départ.

Pendant la visite

Selon Justice.fr, le document doit suivre la même forme que celui d'entrée, sur papier ou en version électronique. Il doit notamment indiquer :

la date, l'adresse du logement et l'identité des parties ;
les relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie ;
les clés et badges rendus ;
l'état des sols, murs, plafonds et équipements, pièce par pièce ;
votre nouvelle adresse et la date de l'état des lieux d'entrée.

Prévoyez la visite en journée, avec un bon éclairage. Si vous n'êtes pas d'accord avec une mention, écrivez-le sur le document avant de signer. Gardez votre exemplaire.

Qui paie l'état des lieux ?

Réalisé à deux, entre vous et le propriétaire, il est gratuit. Si une agence le fait pour le compte du bailleur, vous ne payez rien non plus : une clause du bail qui vous imposerait ces frais est réputée non écrite.

Si l'un de vous refuse de venir ou de signer, un commissaire de justice (l'ancien huissier) peut dresser un constat. Il doit vous convoquer par lettre recommandée au moins 7 jours à l'avance. Les frais sont alors partagés pour moitié. En métropole, le tarif réglementé du constat va de 132,82 € pour un logement de moins de 50 m² à 232,12 € au-delà de 150 m², hors frais de lettre et de déplacement (montants affichés par Justice.fr en 2026).

Ce que le propriétaire peut retenir, et ce qu'il ne peut pas

Le bailleur peut déduire du dépôt :

les loyers et charges restant dus ;
le coût des dégradations constatées par comparaison des deux états des lieux ;
les réparations locatives que vous n'avez pas faites.

Chaque retenue doit être justifiée : états des lieux, photos, constat, devis ou factures. Une somme forfaitaire sans justificatif ne suffit pas. L'Institut national de la consommation rappelle que si les réparations coûtent plus que le dépôt, le propriétaire peut vous réclamer la différence.

La vétusté n'est pas une dégradation

La vétusté, c'est l'usure normale due au temps et à l'usage : une peinture qui a terni après plusieurs années, une moquette tassée aux endroits de passage, un parquet légèrement rayé. Elle ne peut pas être retenue sur votre dépôt. Un trou dans une porte, une vitre cassée ou une brûlure sur le plan de travail sont, eux, des dégradations.

Certains baux comportent une grille de vétusté, qui fixe la durée de vie de chaque élément (peintures, sols, équipements) et la part restant à votre charge selon l'ancienneté. Si votre bail en prévoit une, appuyez-vous dessus pour discuter d'une retenue.

Le dépôt n'arrive pas : les pénalités de retard

Si le propriétaire dépasse le délai d'un ou deux mois, la somme qu'il vous doit est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Exemple : pour un loyer de 700 € hors charges, chaque mois de retard entamé ajoute 70 € à ce qu'il doit vous rendre.

Cette majoration ne s'applique pas si le retard vient du fait que vous n'avez pas communiqué votre nouvelle adresse.

Les recours, étape par étape

Relancez par écrit. Un courriel ou un appel règle souvent un simple oubli.
Envoyez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Rappelez la date de remise des clés, le délai légal, le montant attendu et la pénalité de 10 % par mois de retard.
Tentez une solution amiable. Pour un litige de 5 000 € ou moins, c'est obligatoire avant d'aller devant le juge. Vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, ou passer par un médiateur, qui est payant.
Saisissez le juge des contentieux de la protection si l'accord échoue. Au-delà de 5 000 €, vous pouvez le saisir directement.

Vous avez 3 ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être rendu pour agir en justice. L'ADIL de votre département donne des conseils gratuits pour évaluer votre situation et rédiger vos courriers.

Bien partir pour mieux récupérer son argent

Un départ bien préparé limite les litiges. Videz le logement quelques jours avant l'état des lieux pour avoir le temps de nettoyer et de réparer. Les meubles trop encombrants pour le nouveau logement peuvent trouver preneur rapidement : nos conseils pour vendre ses meubles d'occasion vous aideront à fixer un prix et à rédiger l'annonce. Si vous cherchez déjà votre prochain logement, consultez les annonces immobilières de Trocly.

Ces informations sont générales. Pour un litige précis, renseignez-vous auprès de votre ADIL ou d'un professionnel du droit.

État des lieux de sortie : comment récupérer son dépôt de garantie