Frais de notaire 2026 : contenu et calcul

Droits de mutation, émoluments, débours : ce que paient vraiment les acheteurs en 2026, comment estimer les frais dans l'ancien et le neuf, et les leviers légaux pour les réduire.

Les « frais de notaire » représentent en général 7 à 8 % du prix dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Le mot est trompeur : l'essentiel de cette somme est fait de taxes reversées au département, à la commune et à l'État. Le notaire, lui, ne garde qu'une petite part, fixée par un barème national. Voici ce que contient la facture, comment l'estimer vous-même et les quelques leviers légaux pour la réduire en 2026.

Ce que contiennent les frais de notaire

Le site officiel service-public.gouv.fr distingue quatre éléments :

Les droits et taxes : c'est la plus grosse partie. Dans l'ancien, il s'agit des droits de mutation (aussi appelés « droits d'enregistrement »), perçus par le département, la commune et l'État.
Les émoluments : la rémunération du notaire pour l'acte de vente. Leur tarif est réglementé, donc identique quel que soit le notaire choisi. Ils sont soumis à la TVA de 20 %.
Les débours : les sommes que le notaire avance pour votre compte, par exemple pour obtenir des documents auprès d'administrations.
Les honoraires : ils ne concernent que les prestations non réglementées (une consultation juridique, par exemple). Pour un achat de logement classique, vous n'en payez normalement pas.

S'y ajoute la contribution de sécurité immobilière, égale à 0,10 % du prix, due dans le neuf comme dans l'ancien.

Dans l'ancien : le poids des droits de mutation

Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) se calculent sur le prix de vente. Ils se composent de trois parts :

une part départementale, de 4,5 % ou 5 % selon le département ;
des frais d'assiette et de recouvrement prélevés par l'État, égaux à 2,37 % de la part départementale ;
une part communale de 1,20 %.

Au total, le taux atteint donc environ 5,81 % dans un département resté à 4,5 %, et environ 6,32 % dans un département passé à 5 %.

La hausse de 2025 et l'exception des primo-accédants

La loi de finances pour 2025 a permis aux départements de relever leur taux de 0,5 point, jusqu'à 5 %, pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 30 avril 2028. Chaque conseil départemental devait voter cette hausse, et la grande majorité l'a fait.

Les primo-accédants n'ont pas à payer cette hausse quand le logement devient leur résidence principale. Est considéré comme primo-accédant celui qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la signature de l'acte. Sur un bien de 300 000 €, l'écart représente environ 1 500 €. Les conditions détaillées (achat à deux, occupation du logement, cas particuliers) sont à vérifier avec votre notaire.

Dans le neuf : des frais réduits

Un logement neuf vendu par un promoteur, notamment en VEFA (vente sur plan), est soumis à la TVA sur le prix. En contrepartie, les droits de mutation sont remplacés par une taxe de publicité foncière de 0,70 %, qui atteint environ 0,715 % avec les frais d'assiette. C'est ce qui explique que les frais d'acquisition descendent autour de 2 à 3 % du prix.

Attention : le prix affiché dans le neuf inclut déjà la TVA. Des frais de notaire plus bas ne veulent donc pas dire que l'opération coûte moins cher au total.

Le barème des émoluments du notaire

Les émoluments de vente sont calculés par tranches de prix, avec un taux qui diminue à mesure que le prix augmente. Ce barème s'applique en métropole depuis le 1er janvier 2021 :

Tranche du prix	Taux (hors taxes)
De 0 à 6 500 €	3,870 %
De 6 500 à 17 000 €	1,596 %
De 17 000 à 60 000 €	1,064 %
Au-delà de 60 000 €	0,799 %

Pour un appartement de 200 000 €, cela donne 1 995,25 € hors taxes d'émoluments, soit environ 2 394 € avec la TVA. Les départements et régions d'outre-mer ont leur propre barème, un peu plus élevé.

Le notaire peut accorder une remise sur ses émoluments pour les transactions importantes, sous conditions. S'il le fait, il doit l'appliquer de la même manière à tous ses clients. Rien ne vous empêche de poser la question.

Estimer vos frais : un exemple pas à pas

Prenons un appartement ancien acheté 200 000 € dans un département au taux de 5 %, par un acheteur qui n'est pas primo-accédant :

Droits de mutation : 200 000 × 6,32 % ≈ 12 640 €.
Émoluments du notaire : environ 2 394 € TTC.
Contribution de sécurité immobilière : 200 000 × 0,10 % = 200 €.
Débours et formalités : un montant variable selon le dossier, que le notaire chiffre dans sa provision.

On arrive à plus de 15 200 € avant débours, soit plus de 7,6 % du prix. Un primo-accédant qui achète sa résidence principale paierait environ 11 620 € de droits de mutation au lieu de 12 640 €.

Le même appartement acheté neuf à 200 000 € coûterait environ 1 430 € de taxe de publicité foncière, 200 € de contribution de sécurité immobilière et les mêmes émoluments, soit un total de l'ordre de 2 % avant débours.

Ces calculs restent indicatifs. Le montant exact dépend du taux voté par votre département, de votre situation et des formalités du dossier. Le notaire vous remet une estimation détaillée avant la signature : demandez-la tôt pour boucler votre plan de financement.

Les leviers légaux pour payer moins

Séparer le mobilier du prix

Si le logement est vendu avec des meubles (cuisine équipée, électroménager, meubles non fixés), leur valeur peut être indiquée à part dans l'acte. Cette part n'entre pas dans le calcul des droits de mutation. Il faut une liste chiffrée et une valeur réaliste : une estimation exagérée peut être remise en cause par l'administration fiscale. Pour vous faire une idée des prix pratiqués, regardez ce que valent des meubles comparables dans les annonces maison et mobilier.

Faire figurer les frais d'agence à part

Lorsque la commission de l'agence est à la charge de l'acheteur et mentionnée séparément dans l'acte, elle sort de l'assiette des droits de mutation. Ce point se règle au moment du compromis.

Vérifier votre statut de primo-accédant

Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis deux ans, signalez-le au notaire dès le début : c'est lui qui applique le taux réduit.

Quand et comment payer

Les frais de notaire sont réglés par l'acheteur au moment de la signature de l'acte authentique, en même temps que le prix. Le notaire demande une provision, puis fait les comptes une fois toutes les formalités terminées. S'il reste un trop-perçu, il vous le reverse.

Votre banque tiendra compte de ces frais dans votre plan de financement, souvent en vous demandant de les couvrir avec votre apport. Pour un projet précis, un notaire ou un conseiller ADIL peut vous faire une simulation personnalisée. Vous cherchez encore votre bien ? Parcourez les annonces immobilières de Trocly pour comparer les prix de votre secteur.

Frais de notaire 2026 : ce qu'ils contiennent et comment les calculer