L'encadrement des loyers plafonne le loyer à la signature du bail dans une liste précise de villes : Paris, les communes d'Est Ensemble et de Plaine Commune en Seine-Saint-Denis, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, une partie de la métropole de Grenoble et le Pays basque. Dans ces villes, le loyer hors charges ne peut pas dépasser un « loyer de référence majoré » fixé chaque année par le préfet. Si le vôtre est plus élevé, vous pouvez demander une baisse et le remboursement du trop-payé. Attention : ce dispositif expérimental arrive à son terme fin novembre 2026, et son avenir se joue au Parlement en ce moment.
Les villes où le loyer est plafonné
Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 1er août 2026), le plafonnement s'applique dans les territoires suivants :
- Paris ;
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville ;
- Plaine Commune : Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Bordeaux ;
- Montpellier ;
- une partie des communes de Grenoble-Alpes Métropole ;
- la communauté d'agglomération du Pays basque.
Ne confondez pas avec les autres communes en « zone tendue ». Là, le loyer n'est pas plafonné, mais sa hausse est limitée lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail.
Quels logements sont concernés
Le plafonnement vise les logements loués comme résidence principale, vides ou meublés, ainsi que les baux mobilité. Les locations saisonnières n'entrent pas dans le dispositif.
Une échéance en novembre 2026
L'encadrement des loyers repose sur l'article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018. Il s'agit d'une expérimentation de huit ans à compter de la publication de la loi, soit un terme fin novembre 2026. Service-public indique d'ailleurs que les loyers de référence de Lille ou de Grenoble s'appliquent aux baux signés jusqu'au 24 novembre 2026.
Une proposition de loi, adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, vise à rendre le dispositif permanent. Selon la presse spécialisée, son examen au Sénat commence le 21 octobre 2026 et le gouvernement souhaite la limiter à une prolongation de deux ans, sans nouvelles villes. À la date d'écriture de cet article, rien n'est voté.
Si vous signez ou renouvelez un bail après le 24 novembre 2026, vérifiez sur service-public.gouv.fr si le dispositif a été prolongé. En cas de doute sur un bail déjà signé, l'ADIL de votre département peut vous renseigner gratuitement.
Comment vérifier si votre loyer respecte le plafond
1. Trouvez votre loyer de référence majoré
Le loyer de référence majoré dépend de quatre critères : le quartier, le nombre de pièces, l'époque de construction de l'immeuble et le type de location (vide ou meublée). Il s'exprime en euros par mètre carré de surface habitable et par mois. Chaque territoire propose un simulateur officiel, accessible depuis la fiche service-public. Bordeaux Métropole a le sien, et des simulateurs sont proposés pour Lille et Grenoble.
2. Faites le calcul
Multipliez le loyer de référence majoré par la surface habitable de votre logement. Comparez le résultat avec votre loyer de base, c'est-à-dire le loyer hors charges et hors éventuel complément de loyer.
Exemple fictif : avec un loyer de référence majoré de 28 € le mètre carré et un studio de 25 m², le loyer de base ne doit pas dépasser 700 € par mois hors charges.
3. Lisez votre bail
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. L'annonce de location doit elle aussi les indiquer. Une absence est déjà un signal d'alerte.
Le complément de loyer : une exception encadrée
Le propriétaire peut ajouter un complément de loyer au-dessus du plafond si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier. Ce complément doit figurer dans le bail, avec la justification. Pour les baux signés depuis le 18 août 2022, il est interdit si le logement présente certains défauts, notamment une étiquette énergie F ou G au DPE.
Vous pouvez contester un complément de loyer dans les 3 mois qui suivent la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation. C'est alors au propriétaire de prouver que le complément est justifié.
Les recours si votre loyer est trop élevé
Si le bail ne mentionne pas le loyer de référence
Vous avez 1 mois après la prise d'effet du bail pour mettre le propriétaire en demeure, par lettre recommandée, de compléter le bail. Il dispose d'un mois pour répondre. Sans réponse ou en cas de refus, vous avez 3 mois pour saisir le juge et demander une baisse de loyer.
Si le loyer dépasse le plafond
- Commission départementale de conciliation (CDC) : c'est la première démarche, gratuite. Elle cherche un accord amiable entre vous et le propriétaire.
- Juge des contentieux de la protection : si la conciliation échoue, vous pouvez saisir le tribunal pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu.
- Signalement administratif : vous pouvez aussi signaler le bail à la préfecture (ou à la Ville de Paris pour Paris). Le préfet peut mettre le propriétaire en demeure de mettre le bail en conformité et de rembourser les sommes trop perçues dans un délai de deux mois. Sinon, il peut prononcer une amende allant jusqu'à 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.
Pour être accompagné, l'ADIL de votre département ou une association de locataires peut vous aider à monter le dossier. Pour une situation précise, demandez conseil à un juriste.
Propriétaires : fixer le bon loyer dès l'annonce
Si vous louez un logement dans une ville encadrée, calculez le plafond avant de publier votre annonce et indiquez les loyers de référence. Un loyer bien fixé évite un litige et la restitution de plusieurs mois de trop-perçu. Pensez aussi aux diagnostics : un DPE classé F ou G interdit tout complément de loyer. Notre guide pour louer entre particuliers fait le point sur les documents à fournir, et vous pouvez ensuite publier votre bien dans les annonces immobilières de Trocly.
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