En colocation, vous signez soit un bail unique avec tous les colocataires, soit un bail individuel par personne. Avec un bail unique, la clause de solidarité permet au propriétaire de réclamer la totalité du loyer à n'importe lequel d'entre vous si l'un ne paie pas, et elle continue de lier celui qui part jusqu'à 6 mois après la fin de son préavis, sauf s'il est remplacé. Voici comment choisir, ce que vous engagez en signant et comment gérer le départ d'un colocataire.
Qu'est-ce qu'une colocation au sens de la loi ?
D'après Service-public.gouv.fr, une colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Un couple marié ou pacsé au moment de la signature n'est pas en colocation, même s'il partage le logement.
La colocation peut porter sur un logement vide ou meublé. Les règles de durée du bail, de préavis et de dépôt de garantie suivent alors le type de location.
Bail unique ou bail individuel : les différences
| Bail unique (commun) | Baux individuels | |
|---|---|---|
| Signataires | Tous les colocataires et le propriétaire, sur un seul contrat | Un contrat par colocataire |
| Ce que vous louez | L'ensemble du logement | Votre chambre et l'accès aux parties communes |
| Loyer dû | Votre part, ou la totalité s'il y a une clause de solidarité | Uniquement votre loyer |
| Arrivée d'un nouveau | Il doit être inscrit au bail | Le propriétaire choisit, sans l'accord des autres |
| Dépôt de garantie | Rendu au départ du dernier colocataire | Rendu à chacun quand il rend ses clés |
Les surfaces minimales
Avec un bail unique, le logement doit compter au moins une pièce principale de 9 m² et 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³. Avec des baux individuels, chaque chambre doit faire au moins 9 m² et 20 m³, sans compter les pièces communes. Le règlement sanitaire de votre département peut être plus exigeant.
La clause de solidarité : ce que vous signez vraiment
La clause de solidarité ne concerne que le bail unique. Elle change complètement votre niveau d'engagement :
- Sans clause : chaque colocataire ne doit que sa part du loyer et des charges.
- Avec clause : chaque colocataire, et sa caution, peut être tenu de payer la totalité du loyer et des charges. Si un colocataire cesse de payer, le propriétaire peut se retourner vers vous pour sa part.
Exemple : à trois, dans un logement à 1 500 € charges comprises, chacun verse 500 €. Si l'un arrête de payer, le propriétaire peut réclamer les 500 € manquants à l'un des deux autres, ou à sa caution. Celui qui a payé pour l'autre devra ensuite se faire rembourser par lui directement.
Dans tous les cas, le propriétaire dispose de 3 ans pour réclamer une dette de loyer.
Et la caution ?
Le propriétaire peut demander une caution par colocataire ou une seule pour l'ensemble. Selon l'ANIL, l'acte de cautionnement doit désigner le colocataire garanti : le départ de ce colocataire met fin à l'engagement de sa caution, dans les limites de la solidarité décrites plus bas. Lisez attentivement l'acte avant que vos parents ou un proche ne le signent.
La garantie Visale d'Action Logement peut remplacer une caution personnelle. Avec un bail commun à deux, l'un des colocataires peut la demander pour les deux. Avec des baux individuels, chacun peut la demander à partir de trois colocataires.
Quand un colocataire s'en va
Donner son congé
Le colocataire qui part n'a pas besoin de l'accord des autres. Il envoie son congé au propriétaire, et le bail continue avec ceux qui restent. Selon Service-public.gouv.fr, le préavis est de :
- 1 mois pour un logement meublé ;
- 3 mois pour un logement vide, ramené à 1 mois dans certains cas : logement en zone tendue, premier emploi, mutation, perte d'emploi, bénéficiaires du RSA ou de l'AAH, raisons de santé, entre autres. Il faut le préciser dans la lettre et joindre un justificatif.
Le congé s'envoie par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé. Un simple courriel ne suffit pas.
Jusqu'à quand reste-t-on solidaire ?
Avec un bail unique comportant une clause de solidarité, le colocataire sortant et sa caution restent engagés pour les loyers et charges :
- jusqu'à la fin du préavis, si un nouveau colocataire est inscrit au bail pendant ce préavis ;
- jusqu'à 6 mois après la fin du préavis, sinon.
Sans clause de solidarité, il ne doit sa part que jusqu'à la fin du préavis. Avec un bail individuel, il paie son loyer jusqu'à la fin de son préavis, et le propriétaire peut relouer la chambre à qui il veut.
Conseil pratique : si vous partez d'une colocation solidaire, trouvez vous-même un remplaçant et faites-le inscrire au bail avant la fin de votre préavis. C'est la meilleure façon de ne plus rien devoir.
Récupérer sa part du dépôt de garantie
Avec un bail unique, le propriétaire ne rend le dépôt de garantie qu'une fois que tous les colocataires sont partis et ont rendu les clés. Celui qui s'en va avant ne peut pas exiger sa part au bailleur. Il doit s'arranger avec ceux qui restent ou avec son remplaçant, qui peut lui rembourser sa part. Cet accord est privé : mettez-le par écrit et gardez une preuve du paiement.
Avec un bail individuel, chacun récupère son propre dépôt après avoir rendu ses clés, dans les délais habituels. Notre guide sur l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie détaille ces délais et les recours possibles.
Assurance, aides et charges
- Assurance habitation : elle est obligatoire, au moins pour les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Le bail peut prévoir que le propriétaire souscrit lui-même une assurance pour le compte des colocataires et en répercute le coût, éventuellement majoré, avec le loyer.
- Aides au logement : chaque colocataire peut demander l'APL ou l'ALS pour sa part de loyer auprès de la Caf ou de la MSA, sous conditions. Le logement doit alors faire au moins 16 m² pour deux, plus 9 m² par colocataire supplémentaire. Les moins de 30 ans en alternance peuvent aussi demander l'aide Mobili-Jeune pour leur part.
- Charges forfaitaires : en colocation, les charges peuvent être fixées au forfait dans le bail. Elles sont alors payées avec le loyer, sans régularisation, et peuvent être révisées chaque année.
Trouver ou proposer une colocation
Avant de signer, posez-vous les bonnes questions : bail unique ou individuel ? Clause de solidarité ou non ? Qui est la caution de qui ? Une colocation bien cadrée dès le départ évite les mauvaises surprises au premier départ. Vous cherchez une chambre ou un colocataire ? Consultez et publiez vos offres dans les annonces immobilières de Trocly.
Pour une question sur votre bail, l'ADIL de votre département vous conseille gratuitement.
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