Louer entre particuliers : diagnostics et documents

Annonce, DPE, ERP, plomb, électricité, décence, dépôt de garantie, encadrement des loyers : la check-list 2026 pour louer son logement entre particuliers.

Mettre son logement en location sans passer par une agence est tout à fait possible, à condition de respecter quelques obligations : une annonce complète, des diagnostics à jour, un logement décent et un bail conforme au modèle prévu par la loi. Un oubli peut coûter cher : un locataire peut demander une baisse de loyer si la surface indiquée est fausse, ou des travaux si le logement n'est pas décent. Voici l'essentiel à vérifier avant de publier votre annonce, à jour d'octobre 2026.

Ce que doit contenir l'annonce

D'après Service-Public, une annonce de location d'un logement vide ou meublé doit indiquer :

le caractère meublé du logement, le cas échéant ;
le loyer mensuel suivi de la mention « par mois » (ou « /mois ») et, s'il inclut les charges, « charges comprises » (ou « CC ») ;
le montant des charges et leur mode de règlement (provisions avec régularisation annuelle, ou forfait) ;
le montant du dépôt de garantie, s'il est demandé ;
la commune du logement (et l'arrondissement à Marseille, Paris et Lyon) ;
la surface habitable en m² ;
les classes énergie et climat du DPE, avec la mention « Logement à consommation énergétique excessive » pour un logement classé F ou G ;
l'estimation des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, avec l'année de référence des prix ;
si le logement est exposé à des risques naturels, miniers ou technologiques, un renvoi vers le site Géorisques ;
dans les villes soumises à l'encadrement des loyers, la mention « Zone soumise à encadrement des loyers », le loyer de référence majoré, le loyer de base et l'éventuel complément de loyer.

Exemple pour un T2 hors zone encadrée : « Appartement 2 pièces, 42 m², loué vide. 680 € par mois charges comprises, dont 60 € de provisions sur charges avec régularisation annuelle. Dépôt de garantie : 620 €. DPE classe D, GES classe B. Dépenses annuelles d'énergie estimées entre 780 € et 1 060 € (prix 2025). »

Les diagnostics à annexer au bail

Le dossier de diagnostic technique (DDT) est annexé au bail lors de la signature et à chaque renouvellement. Selon Service-Public, il comprend, selon le logement :

le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1^er juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1^er janvier 2025. Depuis le 1^er janvier 2026, le mode de calcul pénalise moins les logements chauffés à l'électricité : si votre DPE date de juillet 2021 à fin 2025, une attestation mise à jour peut être téléchargée sur l'observatoire de l'ADEME, sans refaire de diagnostic ;
l'état des risques (ERP) : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte. Il doit dater de moins de 6 mois et peut être rempli par le propriétaire lui-même à partir de Géorisques ;
le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant le 1^er janvier 1949. Valable 6 ans pour une location s'il révèle du plomb, sans limite de durée sinon ;
les diagnostics électricité et gaz, lorsque l'installation a plus de 15 ans. Ils sont valables 6 ans pour une location ;
le diagnostic bruit, si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit d'un aéroport.

Pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997, le propriétaire doit aussi tenir à la disposition du locataire le diagnostic amiante des parties privatives, sans l'annexer au bail. Hormis l'ERP et le diagnostic bruit, les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié. Le recours à un diagnostiqueur non certifié est puni d'une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

Comptez de quelques dizaines à quelques centaines d'euros selon la taille du logement et le nombre de diagnostics : demandez deux ou trois devis pour un « pack location », et vérifiez la certification du diagnostiqueur dans l'annuaire officiel.

Le logement doit être décent

Un logement loué comme résidence principale doit respecter les critères de décence détaillés par Service-Public :

au moins une pièce principale de 9 m² avec 2,20 m sous plafond, ou de 20 m³ de volume habitable ;
aucun risque pour la sécurité ou la santé (installations électriques et gaz en bon état, garde-corps, absence d'humidité anormale) ;
aucun animal nuisible ni parasite ;
des équipements minimaux : chauffage, eau potable, eau chaude, coin cuisine, WC séparé de la cuisine, installation sanitaire ;
une performance énergétique minimale.

Sur ce dernier point, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une reconduction tacite depuis le 1^er janvier 2025 en métropole. Ce sera le cas des logements classés F à partir de 2028, puis E à partir de 2034. Le loyer des logements F et G est par ailleurs gelé : il ne peut augmenter ni à la révision annuelle, ni à la relocation. Notre article sur le calendrier d'interdiction des passoires thermiques détaille ces règles et les assouplissements en discussion au Parlement.

Le bail et le dépôt de garantie

Utilisez le contrat type prévu par la loi : il liste les mentions obligatoires, dont l'identifiant fiscal du logement, la surface habitable, la classe DPE et, si l'ancien locataire est parti depuis moins de 18 mois, le montant de son dernier loyer. Le bail d'un logement vide loué par un particulier dure au moins 3 ans ; celui d'un meublé, au moins 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction).

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour un logement vide et à deux mois pour un meublé. Il est interdit dans un bail mobilité. Pour un loyer de 620 € hors charges en location vide, le dépôt ne peut donc pas dépasser 620 €.

Réalisez un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées, signé par les deux parties : il servira de référence au départ du locataire. Pour un meublé, ajoutez l'inventaire du mobilier. Notre guide sur l'état des lieux de sortie et le dépôt de garantie explique les délais de restitution.

Le loyer est-il encadré ?

Dans les territoires où l'encadrement du niveau des loyers s'applique (Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Plaine Commune, Est Ensemble, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, le Pays basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole), le loyer ne peut pas dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Cette expérimentation prend fin en principe fin novembre 2026 ; une prolongation est en cours d'examen au Parlement en octobre 2026. Vérifiez la règle applicable à la date de signature de votre bail.

Dans les zones dites « tendues », qui couvrent la plupart des grandes agglomérations, la hausse de loyer entre deux locataires est également limitée, sauf travaux importants. Renseignez-vous auprès de l'ADIL de votre département, dont les conseils sont gratuits.

Choisir son locataire sans faire d'erreur

Le propriétaire peut demander une pièce d'identité, un justificatif de domicile, des justificatifs d'activité professionnelle et de ressources (trois derniers bulletins de salaire, dernier avis d'imposition, etc.). La liste est limitative : selon Service-Public, il est interdit d'exiger un relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte, une carte Vitale, un contrat de mariage ou une photo d'identité en dehors de la pièce d'identité. Demander un document non autorisé expose à une amende pouvant atteindre 3 000 €. Refuser un candidat pour un critère discriminatoire (origine, âge, nom, état de santé…) est également interdit.

Vérifiez la cohérence du dossier : un bulletin de salaire retouché ou un avis d'imposition falsifié sont fréquents. L'avis d'imposition se contrôle en ligne grâce au service de vérification de l'administration fiscale.

Les erreurs fréquentes des bailleurs particuliers

publier une annonce sans les étiquettes DPE ni l'estimation des dépenses d'énergie ;
indiquer une surface approximative : si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle du bail, le locataire peut demander une baisse de loyer proportionnelle ;
utiliser un DPE antérieur à juillet 2021 ;
demander deux mois de dépôt de garantie pour une location vide ;
oublier l'état des lieux d'entrée, ce qui rend toute retenue sur le dépôt de garantie très difficile.

Les bons réflexes contre les fraudes

Côté bailleur, vérifiez l'identité et les justificatifs de vos candidats, et ne demandez que les pièces autorisées. Côté candidat, ne versez jamais d'argent avant d'avoir visité et signé le bail : la fausse annonce de location fait partie des escroqueries les plus courantes. Nos 8 réflexes pour éviter les arnaques détaillent les scénarios à connaître.

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